A proposito di mutuo... parte seconda
Scritto da Preve
Per ottenere un mutuo, si sa, vengono chieste delle garanzie: la stessa casa che si acquisterà con il mutuo diventerà una garanzia per la banca.
Nel caso non si riuscisse ad onorare il prestito, la banca si soddisferà su questa.
Altre volte, la banca non la ritiene sufficiente e quindi potrà chiedere ulteriori garanzie oppure semplicemente potreste essere voi a chiedere un prestito che supera dell'ottanta per cento il valore della casa e quindi sarebbero necessarie ulteriori garanzie.
Perchè l'ottanta per cento?
1- per legge
2- semplificando: la banca stima che nel caso debba soddisfarsi sulla casa, sarà in grado di recuperare al massimo l'80% del valore dell'immobile e quindi questo è solitamente il limite che vi viene concesso come prestito.
Perchè ho parlato di garanzie? perchè spesso l'unica domanda che ci si pone è: mi concederanno il prestito?
Ma questo è solo il primo dei problemi e si risponde con l'offerta di garanzie.
"Purtroppo" con il mutuo ci si accolla l'impegno di pagare con costanza le rate per il rimborso del prestito.
La domanda che bisogna porsi allora è un'altra: il mutuo è un impegno che si protrarrà per molti anni; riuscirò a onorare questo impegno?
Ed è qui che giunge l'articolo del Sole24Ore:
Per chi ha già il mutuo a tasso variabile, la domanda sarà: riusciro' ad avere il denaro per pagarle nel momento in cui i tassi si alzassero sostanziosamente?
Per chi non ce l'ha le domande sono due: che rata massima potro' permettermi? A quale prestito massimo potro' aspirare?
Ovviamente è impossibile rispondere con precisione dato che ogni banca adotta dei propri metodi pero' si possono avere delle linee guida.
Per rispondere sono necessari dei semplici calcoli.
Si parte dal reddito netto, cioè da quanto mettete in tasca ogni mese. Se siete una coppia, ovviamente i calcoli si faranno sulla somma dei due redditi.
Il 24Ore ipotizza 2000€, ma nelle giovani coppie credo che sia piu' realistico parlare di 1800€.
Se poi è piu' alto...tanto meglio!
Bisogna poi togliere una somma che viene stimata attorno agli 800€ per la vita di tutti i giorni (cibo, bollette, benzina...).
Siamo già rimasti con 1000€.
Se si hanno figli, dicono di togliere, forse ottimisticamente parlando, 200€ a figlio.
Anche se al momento non c'è, si puo' facilmente dedurre che probabilmente arriverà sicuramente prima di aver finito di pagare il mutuo e quindi sarebbe una cosa sciocca non considerarlo nei nostri calcoli.
Accontentiamoci di un figlio: siamo a 800€
Se avete altri finanziamenti in corso (le rate dell'auto?) dovete togliere anche quella spesa.
Personalmente, se volessi cominciare con una cosa così impegnativa come il mutuo, non mi sobbarcherei anche le rate per un auto, quindi lasciamo 800€.
Ora bisogna dividere per 1,5 la somma che è rimasta: 800/1.5= 533€
Questa è la rata massima che potreste sopportare, in sicurezza, con un reddito netto complessivo di 1800€.
La speranza è ovviamente che con gli anni il reddito cresca, ma una stima pessimistica per questi calcoli, penso sia la cosa migliore. Se poi i fatti della vita daranno piacevoli sorprese, tanto meglio.
Se si chiede un mutuo a tasso fisso, non c'è nessun problema nel calcolo, ma attenzione se lo si chiede variabile.
Se infatti accendeste ora il mutuo, il tasso di interesse sarebbe abbastanza basso, ma nella situazione odierna (primi mesi 2011) è dato per scontato che il tasso aumenterà.
Quindi se con il tasso attuale accettaste una rata di 520€, stareste commettendo un grave errore, perchè se è vero che al momento potreste pagarla senza problemi, è anche vero che sareste pericolosamente vicini alla soglia di 533€ che abbiamo calcolato prima.
Nel caso di un rialzo dei tassi, vi trovereste probabilmente nella situazione di superare il limite che vi eravate imposti.
Ma qual è il prestito massimo che potrei ottenere?
Parliamo sempre di stima, ma potreste prendere il reddito netto complessivo, meno la quota di sussistenza (cibo etc.), meno la quota mantenimento figli.. (insomma, rimarreste con gli 800€ che abbiamo calcolato prima) dividere per 4 e moltiplicare il risultato per 1000.
800/4= 200 * 1000= 200000€
Questa è l'importo massimo che potreste ricevere.
Ora pero' non dimenticate che sarebbe quello massimo.
Anche se ve lo potreste permettere dovreste considerare la vostra disponibilità per un impegno a così lungo termine:
calcoliamo in quanto tempo saremmo in grado di restituire la somma: ipotizziamo una rata a tasso fisso di 500€
200000/500= 400 mesi --> 400/12= 33.3 anni
Se trentatreanni vi sembrassero troppi, non vi resterebbe che mantenere la rata a 500€, ma abbassare le vostre pretese.
Tenete conto che in questi periodi sono molto diffusi i mutui quarantennali.
Aggiungiamo una ulteriore complicazione su cui vi prego di fare attenzione: per il calcolo degli anni ho usato come cifra 200.000€.
Ma questi 200.000€ sono complessivi degli interessi. Cosa vuol dire? Che questi sono i soldi che dovreste restituire alla banca e non i soldi che lei vi ha prestato (che sarebbero decisamente meno).
Probabilmente se gli interessi fossero buoni, staremmo parlando di un mutuo da 150.000€ il resto sarebbe per pagare gli interessi (50.000€ di interessi? eh si.. e va anche peggio).
Per capire meglio quest'ultimo ragionamento, vi consiglio di leggere il "piano di ammortamento" che potete trovare in diversi siti online dove vi viene fornita una stima delle rate di un mutuo in base ai parametri che inserirete.
Con questo articolo volevo scoraggiarvi? Assolutamente no. Anzi, voglio spingervi a realizzare i vostri sogni.
Ma voglio solo dirvi di farlo con razionalità, con buon senso.
E con tutto il cuore vi auguro di guadagnare piu' di 1800€ al mese così da essere piu' sereni.
Tutti i calcoli (tranne quello sulla durata del mutuo) gli ho presi dall'articolo del Sole24ore a cui vi rimando per una lettura piu' tecnica.
La mia intenzione non è quella di appropriarmi di materiale altrui, ma soltanto di rendere l'articolo ancora piu' facile da capire.
Ecco il link alla prima parte dell'articolo: A proposito di mutuo... parte prima
Ed ecco quello al Sole24Ore: Fate lo stress test al vostro mutuo
Ciao da Preve
Commenti
se hai bisogno di delucidazioni sui mutui perchè vuoi mettere su casa, sai a chi ti devi rivolgere...
sto scherzando.. bell'articolo comunque...
Buone ferie..
Lorenzo
vi sconsiglio vivamente di fare mutui sopra i 25 anni... vi costerebbero una follia; infatti se con i 20 anni rimborsate tipo il 50% dell'importo richiesto, con i 30 anni l'importo degli interessi di fatto raddoppia il capitale...
buona giornata